Španělská nemovitost CHYTŘE

Nemovitost ve Španělsku, bydlím v ČR – co musím řešit v roce 2026

Praktický daňový průvodce pro české vlastníky španělských nemovitostí

Vlastníte byt, dům nebo apartmán ve Španělsku, ale daňovou rezidenci máte v České republice?
Pak máte povinnosti v obou zemích – a finanční správy si dnes data předávají automaticky.

Tento ebook je přehledný, praktický a postavený na realitě roku 2026. Žádná teorie. Jen jasná pravidla, konkrétní výpočty a checklisty, podle kterých postupovat.

Co v ebooku najdete:

✔ Určení daňové rezidence (ČR vs Španělsko)

• Jak správně počítat 183 dní
• Co se započítává a co ne
• Jaké důkazy si uchovávat
• Jak fungují „tiebreaker“ pravidla při dvojí rezidenci

✔ IRNR vs IRPF – zásadní rozdíl

• Kdy podáváte Modelo 210
• Kdy přecházíte na IRPF (Modelo 100)
• Sazby 19 % vs progresivní 19–47 %
• Praktické scénáře z praxe

✔ Modelo 210 krok za krokem

• Imputovaný příjem (když nepronajímáte)
• Pronájem a uznatelné náklady
• Výpočet daně na konkrétních číslech
• Termíny podání
• Sankce při nepodání

✔ Smlouva o zamezení dvojího zdanění ČR–ES

• Jak funguje metoda zápočtu
• Jak správně uvést španělské příjmy v českém DAP
• Modelový příklad výpočtu

✔ Prodej nemovitosti

• Daň z kapitálového zisku ve Španělsku
• 3% srážka při prodeji
• Osvobození po 10 letech v ČR

✔ Kontroly AEAT v roce 2026

• Křížení dat z bank
• Geolokace plateb kartou
• Evidence vstupů a výstupů ze země
• Empadronamiento jako důkaz rezidence

✔ Check-listy a tabulky

• Co si archivovat
• Jak organizovat dokumenty
• Roční timeline povinností
• Přehled dokumentů k nemovitosti, pronájmu i daním

Pro koho je tento ebook určen

• Češi vlastnící nemovitost ve Španělsku
• Rezidenti ČR s příjmem z pronájmu ve Španělsku
• Lidé pod hranicí 183 dní
• Ti, kdo zvažují přechod do španělské rezidence
• Každý, kdo nechce řešit pokuty a doměřování daní

Co tím získáte

• Přehled, kde skutečně stojíte
• Klid při kontrole
• Jasný postup místo chaosu
• Ochranu před zbytečnými sankcemi
• Kontrolu nad svou situací

Španělská nemovitost má přinášet radost.
Ne stres z finanční správy.